Õigusarhiiv: Narva korteriühistute kohtupraktika ülevaated

Ettevõte Elpaste vaidlustas omanike koosoleku otsuse. Asja kirjelduses on selle kuupäev 28. detsember 2009, kuid kokkuleppe tingimustes nimetatakse 18. oktoobri 2009 üldkoosoleku otsust, millega anti ühistule ettevõtte kasutuses olnud ühiste keldriruumide valdus ja kasutus. Kokkuleppe järgi võttis kostja hagi õigeks ühistu koosoleku otsuse osas ning hageja loobus nõudest omanike otsuse osas. Pooled leppisid kokku otsuste eelse olukorra taastamises: ühistu ei võta keldri kasutamise eest tasu ning tunnistab, et ettevõttel ei ole oma ruumi ja keldri kasutamisega seotud võlga. Ettevõte kohustus ühe kuu jooksul määruse jõustumisest lammutama tellistest vaheseina ning looma keldri ja kaupluse tehnosüsteemidele püsiva tehnilise juurdepääsu. Ühistu paigaldab oma kulul sulgarmatuuri ja kraanid. Neile tagatakse juurdepääs ettevõtte tööajal ning avarii korral või selle vältimiseks igal ajal. Kohus pidas kokkulepet seaduslikuks, kinnitas selle ja lõpetas menetluse. Kumbki pool kannab oma kulud. Hagejale määrati tagastamisele pool riigilõivust ehk 159,78 eurot. Ehitustööde tegemist ja raha tagastamist akt ei kinnita.

OÜ Elpaste vaidlustas KÜ Tallinna 17 23. aprilli 2005. aasta otsuse, 18. oktoobri 2009. aasta korduva üldkoosoleku otsuse ja 28. detsembri 2009. aasta korteriomanike otsuse. Kaks kohtuasja liideti. Maakohus jättis kõik nõuded rahuldamata, jättes eestikeelse tõlketa venekeelsed tõendid tähelepanuta. Ringkonnakohus jättis 2005. aasta otsust puudutava keeldumise muutmata: selle nõude esindajat oli tõlgete vajalikkusest ja tagajärgedest piisavalt teavitatud. 2009. aasta otsuste osas tühistati maakohtu otsus ja asi saadeti tagasi eelmenetluse staadiumist. Pärast asjade liitmist saadeti dokumendid vaid ühele hageja kahest esindajast ning teise esindaja osalemist ja tema nõuete tõlkevajadust ei tagatud nõuetekohaselt. Uuel arutamisel tuleb selgitada kokkukutsumist, päevakorda, kvoorumit ja koosolekute õiguslikku olemust. Vaidlus hõlmas hageja kasutatavate keldriruumide vabastamist ühisteks vajadusteks. Tuleb hinnata, kas küsimuse saab otsustada ühistu häälteenamusega või on vaja kaasomanike kokkulepet. Koosoleku otsus ise ei ole täitedokument ühise vara kasutuse muutmiseks. 2009. aasta otsuste kehtivust ega uut tulemust ringkonnakohus ei lahendanud. Kulud jaotab maakohus asja sisulisel lahendamisel.

OÜ Eipaste vaidlustas Korteriühistu Tallinna 17 otsuseid: nõudis 23. aprilli 2005 otsuse tühisuse tuvastamist ning 18. oktoobri ja 28. detsembri 2009 otsuste tühistamist. Nõudeid menetleti koos. Ühistu ei võtnud õigeks hagi ega selle aluseks esitatud asjaolusid. Kohus jättis nõuded täielikult rahuldamata, sest puudusid piisavad arvestatavad tõendid. Olulised dokumendid, sealhulgas koosolekute protokollid, olid esitatud vene keeles ilma nõutud eestikeelsete tõlgeteta. Tõlkeid ei esitatud hoolimata selgitustest, tähtaegadest ja esindajate lubadustest. Kohus jättis vastavad dokumendid tähelepanuta. Pärast istungite korduvat edasilükkamist lahendati asi kirjalikult. Pooltele anti võimalus esitada lisadokumente ja taotleda isiklikku ärakuulamist, kuid nad ei kasutanud seda. Ülejäänud materjalidest ei piisanud nõuete aluseks olevate asjaolude tuvastamiseks. Tegemist on tõendamatuse tõttu hagi rahuldamata jätmisega, mitte iga koosolekuotsuse sisu seaduslikkuse iseseisva kinnitamisega. Algselt jäeti kõik kulud OÜ Eipaste kanda ilma rahalist suurust määramata. Tartu Ringkonnakohus jättis 2. mai 2013. aasta otsusega 2005. aasta koosolekuotsust puudutava hagi rahuldamata jätmise muutmata, kuid tühistas 2009. aasta kahte otsust puudutava keeldumise ning saatis asja selles osas tagasi eelmenetluse staadiumist. Hilisem lahend selgitab, et 2009. aasta otsuste vaidlus hõlmas ühise keldri vabastamist ja kaasomanike vajaliku kokkuleppe küsimust; neid asjaolusid pidi maakohus veel selgitama. Algne täielik keeldumine seega tervikuna ei säilinud. Uue arutamise tulemust siin ei tuvastata.

Ühistu nõudis 4. mai 2011 koosolekul kehtestatud tasumata sihtmakset elektrikilpide vahetamiseks. Kostja väitis, et võrdne makse ei vasta põhikirjalisele pindalapõhisele jaotusele, viivise kohta puudub eraldi otsus ning töödele kulus kogutust vähem raha. 11. juulil 2014 rahuldas kohus hagi lühendatud otsusega. Pärast seda, kui kostja teatas kavatsusest otsus edasi kaevata, lisas kohus kirjeldava ja põhjendava osa. Väljamõistmise tulemus jäi samaks. Kohtu hinnangul ei olnud makset kehtestanud otsust vaidlustatud ning see jäi kostjale kohustuslikuks. Tema tasumata 40 eurot kinnitasid arvestus, aruandlus ja protokoll. Kostja osales koosolekul ning sai arved, millest nähtus maksetähtpäev 30. november 2011. Kilpide vahetamiseks koguti 4 400 eurot ja kasutati 3 669,31 eurot. Kohus järeldas, et jääk kanti järgmise aasta kavasse; ka aruannet ja kava kinnitanud otsuseid kostja ei vaidlustanud. Juhatuse õiguse viivist arvestada tuletas kohus seadusest ega nõudnud selleks eraldi koosoleku otsust. Välja mõisteti 40 eurot makset ja 7,16 eurot viivist 1. mai 2013 seisuga, kokku 47,16 eurot. Kuludest mõisteti välja 60 eurot riigilõivu ja 130 eurot õigusabikulu, kokku 190 eurot. Vajalikku summat ületanud riigilõivu osa kostja kanda ei jäetud: hagejale selgitati õigust taotleda selle tagastamist riigieelarvest.

Ühistu võlanõude menetlus oli poolte taotlusel 7. aprilli 2014 määrusega peatatud. 9. septembril taotlesid nad asja lõpetamist kompromissi tingimustel. Ühistu loobus hagist ja kostja toetas loobumist. Pooled kinnitasid, et neil ei ole selle asja eseme suhtes vastastikuseid nõudeid ning kumbki kannab enda kulud. Kohus leidis, et kokkulepe on seaduslik, täidetav ega kahjusta avalikku huvi. Kokkuleppe kinnitamiseks menetlus taastati ja seejärel lõpetati. Kohus määras ühistule pärast määruse jõustumist tagastada 239,67 eurot* ehk pool tasutud 479,33 euro suurusest riigilõivust. Määruses ei ole iseseisvat järeldust algse võlanõude põhjendatuse kohta. Tagastamise täitmist ei ole kinnitatud.

KÜ Kangelaste 3 nõudis XX-lt teenustasu võlga üldkoosolekutel kinnitatud tariifide alusel: 10,00 krooni/m² (0,64 eurot/m²) ning hiljem 12,20 krooni/m² (0,78 eurot/m²). Maakohus peatas menetluse, sest teises asjas vaieldi 3. novembri 2009. aasta üldkoosoleku otsuse tühisuse üle. Ühistu leidis, et nõue ei tugine ainult sellele otsusele ning tühisuse vastuväidet saab lahendada võlavaidluses. Kostja pooldas eraldi kohtuasja tulemuse ootamist ja vaidlustas tariifide hilisema kinnitamise. Ringkonnakohus tühistas peatamise: üldkoosoleku otsuse tühisusele võib tugineda nii hagiga kui ka vastuväitega ning maakohus peab selle aluseid kontrollima käesolevas võlavaidluses. Asi saadeti tagasi menetluse jätkamiseks. Võla olemasolu ja tariifide kehtivust selle määrusega ei otsustatud; kulude jaotus jäi maakohtule asja sisulisel lahendamisel.

KÜ Kangelaste 3 esitas võlanõude mitme kostja vastu. Nelja kostja suhtes võttis ühistu hagi tagasi ning nende suhtes jäeti hagi 31. augustil 2012 läbi vaatamata. Nende kulud jäid ühistu kanda. Hiljem määras maakohus hüvitatavate esindajakulude suuruseks 599,98 eurot. Ühistu taotles hüvitise vähendamist, vaidlustades esmase konsultatsiooni, esindusõiguse ja töö mahu. Samuti soovis ta jagada ühise esindaja kulud ühe kostja ja ülejäänud nelja kostja vahel pooleks. Ringkonnakohus ei leidnud alust maakohtu hinnangusse sekkuda. Konsultatsiooni ajal oli vajalik esindusõigus olemas; hilisem kohtule teatamine ei muutnud kulu põhjendamatuks. Eri kostjate vastu esitatud nõuete õiguslik alus erines ning kogu õigusabi ei saanud lugeda kattuvaks. Esindaja pidi olema valmis nelja kostja huve kaitsma kogu istungi jooksul. Protokoll ei kinnitanud väidet, et istung lükati edasi esindaja ettevalmistamatuse tõttu: pooltele anti aega uute tõenditega tutvumiseks. Kulude määrus ja 599,98 euro suurune hüvitis jäid muutmata, määruskaebus rahuldamata. Kaebemenetluse kulud jäid osaliste endi kanda. Ülejäänud põhivaidluse tulemust see määrus ei lahendanud.

Hageja vaidlustas 22. augusti 2012 koosoleku otsuse punkti 2, millega muudeti põhikirjalikke kommunaalkulude, sealhulgas küttekulude arvestamise reegleid. Tema hinnangul suurendas uus kord põhjendamatult täielikult keskküttega ühendatud ruumide tasu ja andis teisele omanikule eelise. Ühistu vaidles nõudele vastu ning viitas ka hilisemale koosoleku otsusele. Esimese astme kohus jättis hagi rahuldamata, kuid ei kontrollinud sisuliselt heade kommete ja hea usu põhimõtte rikkumise väiteid, kohaldades otsuse kehtetuks tunnistamise reegleid. Apellatsioonikohus märkis, et hageja nõudis just tühisuse ehk õigusliku toime puudumise tuvastamist vastuvõtmisest alates. Otsuse hilisem kinnitamine ei võtnud iseenesest õigust tühisusele tugineda ning häälteenamuse küsimus ei olnud vaidluse ese. Apellatsioonikohus kontrollis esitatud aluseid, kuid neid ei tuvastanud. Kehtinud normid lubasid põhikirjas kulusid jaotada ka pindalapõhisest arvestusest erinevalt. Ainuüksi mõne omaniku tasu suurenemine ei tähendanud veel vastuolu heade kommetega. Konkreetsel juhul arvestas kohus, et mitteeluruumi kasutati kauplusena ning see ei vajanud eluruumiga sama temperatuuri. Ka väidetavat hageja vastuväidete protokollist väljajätmist ei peetud tühisuse aluseks. Kohus nõustus, et teiste omanike kaasamise taotlust ei olnud nõuetekohaselt lahendatud, kuid leidis, et see ei mõjutanud tulemust: sellise vaidluse otsus kehtib ühistu liikmete suhtes sõltumata nende osalemisest menetluses. Kaebus jäeti rahuldamata. Esimese otsuse resolutsioon jäi jõusse ning mõlema astme kulud hageja kanda. 20. detsembri 2012 koosolekut puudutavat teist otsust käsitleti eraldi; käesoleva allika järgi oli see asja arutamise ajaks juba jõustunud.

Ettevõte Rosehill ja füüsiline isik XX vaidlustasid ühistu koosoleku otsused. Nende hagidel olid algul erinevad numbrid; 31. märtsil 2014 liideti need menetlusse 2-13-39622. 9. septembril esitasid pooled vaidluse lõpetamise kokkuleppe. Mõlemad hagejad loobusid hagist ja ühistu toetas loobumist. Pooled kinnitasid vastastikuste nõuete puudumist selles asjas ning leppisid kokku, et kannavad oma kulud ise. Kohus pidas tingimusi seaduslikuks ja täidetavaks ning leidis, et need ei kahjusta avalikku huvi, kinnitas kokkuleppe ja lõpetas menetluse. Koosoleku otsuseid selle määrusega kehtetuks ei tunnistatud. Ettevõttele Rosehill määrati pärast määruse jõustumist tagastamisele 125 eurot ehk pool tema tasutud 250 euro suurusest riigilõivust. Hageja XX oli varem riigilõivust vabastatud, mistõttu tema tagastamistaotlus jäeti rahuldamata. Eraldi vabastati hageja XX kohustusest tasuda riigieelarvesse 250 eurot* kulusid. Raha tegelik ülekandmine ettevõttele ei ole tõendatud.

OÜ Rosehill ja hageja XX algne vaidlus ühistuga puudutas koosoleku otsuseid. Selles aktis kirjeldatud menetlusloo järgi rahuldati nõuded varem tagaseljaotsusega, seejärel lisati otsusele põhjendused; edasine vaidlus puudutas kuluhüvitise suurust. Hagejad taotlesid 1 551,64 eurot: riigilõivu 255,64 eurot ja õigusabikulu 1 296 eurot. Maakohus mõistis 28. aprillil 2014 välja 974,92 eurot. Ühistu kaebuse alusel vähendas apellatsioonikohus 22. augustil 2014 summat 867,03 euroni. 9. septembril esitasid pooled kokkuleppe, mille järgi hagejad loobuvad menetluskulude kindlaksmääramise avaldusest ning ühistu toetab loobumist. Iga osaline kannab enda kulud; selles asjas ei jää vastastikuseid kulunõudeid. Kohus pidas kokkulepet seaduslikuks ja täidetavaks, kinnitas selle ning lõpetas menetluskulude kindlaksmääramise menetluse. Ühtlasi tühistati mõlemad nimetatud määrused. Koosoleku vaidluse varasemat otsust selle aktiga ei tühistatud. Varem kindlaks määratud 974,92 ja 867,03 eurot ei ole kokkuleppe alusel uus väljamõistmine.

OÜ Rosehill ja XX taotlesid KÜ Kangelaste 3 16. novembri 2011. aasta üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamist. Maakohus rahuldas hagi varem tagaseljaotsusega, sest ühistu ei vastanud hagile tähtajaks. Ühistu esitas kaja ja vaidlustas 14. augusti 2013. aasta määruse, millega menetlus jäeti taastamata. Ühistu väitis, et hagi ei olnud õiguslikult põhjendatud, hagejatel puudus selgitatud õiguslik huvi ja kohus kasutas valet põhikirja. Ta viitas ka õigusabi korraldusega seotud asjaoludele. Ringkonnakohus ei lugenud neid vastamata jätmise mõjuvaks põhjuseks. Kohus rõhutas, et ka tagaseljaotsuse puhul tuleb kontrollida hagi õiguslikku põhjendatust, lähtudes seaduses ette nähtud korras omaksvõetuks loetavatest faktilistest väidetest. Ühistu liikmete õiguslikku huvi otsuste tühisuse tuvastamiseks saab eeldada, kuid hagi ese ja alus tuleb põhjendada. Kuna kokkukutsumise korra rikkumise väide loeti omaksvõetuks, pidas kohus hagi rahuldamist põhjendatuks. Kokkukutsumist tuleb hinnata selle ajal kehtinud põhikirja järgi. Määruskaebus jäi rahuldamata, menetlus taastamata ja kaebemenetluse kulud ühistu kanda; kulude summat ei määratud.

XX ja OÜ Rosehill nõudsid Korteriühistu Kangelaste 3 koosoleku otsuste tühisuse tuvastamist ehk nende kehtetust algusest peale. Pärast hagi kättesaamist ei vastanud ühistu tähtajaks. Kohus rahuldas nõude varem kirjeldava ja põhjendava osata tagaseljaotsusega. Kui ühistu teatas soovist esitada menetluse taastamiseks kaja, täiendas kohus otsust puuduvate osadega. Täiendava otsuse resolutsioon säilitab kõigi 16. novembri 2011 koosoleku otsuste tühisuse. Aluseks oli kokkukutsumise korra rikkumine: hagejate väitel kutsusid koosoleku kokku pädevuseta isikud ning põhikirjas nõutud 15 päeva asemel teatati sellest 6 päeva ette. Õigeaegse vastuse puudumise tõttu luges kohus need faktilised väited ühistu poolt omaksvõetuks. Väidet, et ühele omanikule anti kaks häält, kohus eraldi ei hinnanud. Kokkukutsumise rikkumisest piisas kõigi otsuste tühisuseks; seega pole tegemist iseseisva järeldusega hääletamise õigusvastasuse kohta. Kulud jäid täielikult ühistu kanda, rahalist suurust ei määratud. Otsus tunnistati viivitamata täidetavaks, kuid täitmist ei kinnitatud. Täiendav otsus on varasema tagaseljaotsuse osa, mitte teise vaidluse uus lahend.

XX ja OÜ Rosehill hagi alusel tunnistas kohus tagaseljaotsusega tühiseks kõik Korteriühistu Kangelaste 3 üldkoosoleku 16. novembri 2011 otsused. Tühisus tähendab otsuste kehtetust algusest peale. Kõik menetluskulud jäeti ühistu kanda, kuid nende rahalist suurust ei määratud. Otsus tunnistati viivitamata täidetavaks. See lühike lahend ei sisalda asjaolude kirjeldust ega põhjendusi. Sellest ei selgu koosoleku otsuste konkreetne sisu ega rikkumiste tõendid; samuti ei saa järeldada, et kõiki hagejate väiteid uuriti võistlevas menetluses. See fikseerib nõude tagaselja rahuldamise ja vaidlustamise võimalused. Ühistule selgitati kaja ehk menetluse taastamise avalduse esitamise õigust, hagejatele apellatsiooni. Vaidlustamise soovi korral võis taotleda otsuse täiendamist kirjelduse ja põhjendustega. 16. mail 2012 täiendas kohus otsust kirjelduse ja põhjendustega. Täienduses oli tühisuse aluseks kokkukutsumise rikkumine: vastuse puudumise tõttu loeti omaksvõetuks väited pädevuseta korraldajate ja põhikirjas nõutud 15 päeva asemel 6 päeva ette teatamise kohta. Väidet ühele omanikule antud kahest häälest eraldi ei hinnatud. Täiendamine ei tähenda iseenesest menetluse taastamist ega algse tulemuse tühistamist. Tegelikku täitmist ei tuvastatud.

Kaks hagejat XX palusid tuvastada KÜ Kangelaste 3, praeguse nimega Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu, 12. oktoobri 2012 üldkoosoleku otsuste tühisuse. Tühisus tähendab õigusliku toime puudumist algusest peale. Pärast Viru Maakohtu 9. detsembri 2013 otsust esitasid hagejad apellatsiooni. Vaidlustatud otsuste sisu käesolev määrus ei ava. Apellatsioonimenetluses sõlmiti kompromiss: hagejad loobusid hagist ühistu nõusolekul ning osalised kinnitasid, et neil ei ole selles asjas vastastikuseid nõudeid. Kohus pidas kokkulepet seaduslikuks ja täidetavaks ning leidis, et see ei kahjusta olulist avalikku huvi. Varasem otsus tühistati ja menetlus lõpetati. Üldkoosoleku otsuste õiguspärasust määruses sisuliselt ei hinnatud. Menetluskulud jäid iga osalise enda kanda. Kohus määras tagastada 125 eurot ehk poole apellatsioonkaebuse riigilõivust, kuid keeldus tagastamast poolt esimeses astmes tasutud lõivust. Määruskaebuse tähtajaks lepiti kokku kaks päeva kättetoimetamisest. Edasist kaebamist ega jõustumist ei ole üle kontrollitud.

Hageja XX palus tuvastada KÜ Kangelaste 3, praeguse nimega Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu, 3. mai 2012 üldkoosoleku otsuste tühisuse. Tühisus tähendab õigusliku toime puudumist algusest peale. Pärast Viru Maakohtu 17. märtsi 2014 otsust esitas hageja apellatsiooni. Üldkoosoleku otsuste konkreetset sisu see määrus ei ava. Apellatsioonimenetluses sõlmisid pooled kompromissi: hageja loobus hagist, ühistu ei esitanud vastuväiteid ning pooled kinnitasid vastastikuste nõuete puudumist selles asjas. Kohus pidas kokkulepet seaduslikuks ja täidetavaks ning leidis, et see ei kahjusta olulist avalikku huvi. Varasem otsus tühistati ja menetlus lõpetati; üldkoosoleku otsuste kehtivust sisuliselt uuesti ei lahendatud. Pooled kannavad oma kulud ise. Kohus määras tagastada 87,50 eurot ehk poole apellatsioonkaebuse riigilõivust, kuid ei tagastanud poolt esimeses astmes hagilt tasutud lõivust. Pooled lühendasid määruskaebuse tähtaega kahe päevani kättetoimetamisest. Määruse jõustumist ei ole üle kontrollitud.